■ 新築木造アパートのガス選択で悩む
今回、新築木造1棟アパートを建築する中で、「プロパンガスにするか、都市ガスに切り替えるか」という選択に直面しました。
元々のプランはプロパンガス前提での設計。土地＋建物の一体型融資のため、ガス設備を変更するとプランの変更＝手出しが発生することになります。
そんななか、建築会社から「都市ガスに切り替える場合、追加費用は260万円」との見積もりが届きました。
■ プロパンガス vs 都市ガス：一般的な特徴
| 比較項目 | プロパンガス | 都市ガス |
|---|---|---|
| 設備費（初期） | 無償または業者負担が多い | 高め、自費負担が一般的 |
| ランニングコスト | 高め（借主の負担） | 安め（借主に人気） |
| 家賃への影響 | 家賃アップしにくい | 家賃アップ可能（最大3,000円程） |
| 工事のしやすさ | 比較的簡単 | 後から切替は困難 |
■ 投資家目線で整理：「都市ガスにしたらいくら回収できる？」
今回、仲介業者さんと一緒に考えたシンプルな試算がこちら👇
全9戸・家賃2,000円アップできると仮定：
- 年間収入増：2,000円 × 9戸 × 12ヶ月 ＝ 216,000円
- 都市ガス切替費用：2,618,000円
- 表面利回り：216,000 ÷ 2,618,000 ≒ 8.25%
これだけ見ると、悪くない利回りです。特に現金を投じて利回り8％超が確保できるのであれば、預金よりは断然良い。
ただし、全体の利回りで考えると「260万円の現金を出してまで、1％程度しか利回りが改善しない」なら、やらないという判断もありえます。
■ 家賃が3,000円アップならどうなる？
- 年間収入増：3,000円 × 9戸 × 12ヶ月 ＝ 324,000円
- 利回り：324,000 ÷ 2,618,000 ≒ 12.37%
これはかなり魅力的な数字。もし仲介さんが「都市ガスなら家賃3,000円上乗せ可能」と太鼓判を押すなら、導入の価値は十分にあると判断できます。
■ 結果、都市ガスを選びました
色々な角度から検討した結果、今回は都市ガスを導入することに決めました。
理由は以下の通りです：
- ランニングコストが安いため、入居者満足度が高く空室対策になる
- 家賃アップによる中長期的な収益性が高い
- ガス種の変更は後からできない（都市ガスにしたいなら最初が勝負）
また、最近ではプロパンガスに対する規制や指導も強化されており、長期的な運営を考えると都市ガスの方がリスクが少ないと判断しました。
■ 最後に：短期のイニシャルコストか、長期の収益性か
不動産投資は常に「初期費用を抑えるか、将来的な収益を取るか」のバランスです。
今回は、都市ガス化によってランニングコストの恩恵を得られ、家賃アップも見込めると判断しました。こうした意思決定には数字の裏付けと、実際の募集状況を把握している仲介さんの意見がとても役立ちました。
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